| 近年來(lái)，隨著商鋪經(jīng)濟(jì)的興起，越來(lái)越多的投資者涌入其中，而商鋪售后返租作為一種擁有較高回報(bào)率、回籠資金迅速的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在受到各類(lèi)投資者以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商青睞的同時(shí)，也產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，且目前的法律法規(guī)僅禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房，對(duì)已經(jīng)竣工的商品房售后包租未作出限制，導(dǎo)致商鋪業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理公司之間矛盾不斷。以河南省安陽(yáng)市北關(guān)區(qū)人民法院辦理的安陽(yáng)國(guó)際小商品城、金豪數(shù)碼廣場(chǎng)等房屋租賃合同糾紛系列案來(lái)看，這些案件涉及的大型商業(yè)樓盤(pán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以分零方式向業(yè)主銷(xiāo)售商鋪后，由開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司整體返租經(jīng)營(yíng)，并對(duì)外統(tǒng)一規(guī)劃成小商品城、數(shù)碼電子城等大型商場(chǎng)。這種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式往往帶有每年8%甚至10%的租金承諾，商鋪業(yè)主往往受到高收益的誘惑而忽視高風(fēng)險(xiǎn)的后果，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益良好，則商鋪業(yè)主能夠獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益欠佳，則開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司長(zhǎng)期拖欠商鋪業(yè)主租金，導(dǎo)致群體性糾紛發(fā)生，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)隱患。 一、商鋪售后返租糾紛頻發(fā)的原因 商鋪售后返租作為一種商鋪所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，牽涉多方主體，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資者、商鋪實(shí)際使用者等等，存在多個(gè)法律關(guān)系，如房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、房屋租賃合同關(guān)系、委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系等等。雖然商鋪售后返租項(xiàng)目在助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提供就業(yè)等方面展現(xiàn)了重要作用，但其涉及主體多、法律關(guān)系復(fù)雜，給經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的實(shí)踐帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)，且隨著時(shí)間的推移和項(xiàng)目的進(jìn)展，一些風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露，對(duì)合同的履行造成障礙，甚至可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。商鋪售后返租的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司的履約能力問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司作為商場(chǎng)的管理者，有著較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，初期能夠按時(shí)足額支付租金，但由于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目前期運(yùn)維成本較高，特別是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的多變性、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，整個(gè)項(xiàng)目可能長(zhǎng)期入不敷出，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難甚至資金鏈斷裂。對(duì)商鋪業(yè)主來(lái)說(shuō)，投資售后返租商鋪的主要目的是穩(wěn)定的投資回報(bào)，一旦開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司履約能力不足，導(dǎo)致無(wú)法定期返租，必然損害商鋪業(yè)主的投資收益。由于針對(duì)的是不特定的公眾，產(chǎn)生的社會(huì)影響也較大，最終可能導(dǎo)致項(xiàng)目終止，合同無(wú)法繼續(xù)履行，商鋪業(yè)主得不到預(yù)期收益導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。二是商鋪業(yè)主的履約意愿問(wèn)題。商鋪售后返租往往簽訂有固定期限的租賃合同，但由于租賃合同約定的固定收益可能低于市場(chǎng)繁榮時(shí)的增長(zhǎng)收益，部分商鋪業(yè)主會(huì)在合同到期后不續(xù)簽租賃合同，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商鋪以期獲得高額回報(bào)。對(duì)開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)說(shuō)，商鋪獨(dú)立運(yùn)營(yíng)涉及產(chǎn)權(quán)分割以及場(chǎng)地改造，與商場(chǎng)的整體規(guī)劃布局存在矛盾，一旦雙方無(wú)法協(xié)商一致，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目停滯，成熟市場(chǎng)解體，雙方利益必然都受到損害。由于針對(duì)的是部分獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的商鋪業(yè)主，商場(chǎng)整體規(guī)劃布局并未按照業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍設(shè)立鋪面，難以析出業(yè)主應(yīng)有的商鋪產(chǎn)權(quán)，商鋪業(yè)主產(chǎn)權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。 二、商鋪售后返租糾紛給法院執(zhí)行工作帶來(lái)的挑戰(zhàn) 以安陽(yáng)國(guó)際小商品城房屋租賃合同糾紛為例，開(kāi)發(fā)商采取“售出+返租”的模式吸引業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，開(kāi)發(fā)商在返租合同履行期間將商場(chǎng)整體租賃給經(jīng)營(yíng)管理公司，并簽訂了超出原返租合同期限的租賃合同，導(dǎo)致返租合同到期后，業(yè)主無(wú)法收回商鋪，與開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理公司產(chǎn)生糾紛。因該糾紛涉及290余名業(yè)主和800余家商戶(hù)，稍有不慎極易引發(fā)群體性信訪，在區(qū)委、區(qū)政府成立的專(zhuān)案組多次協(xié)調(diào)未果后，該系列案件通過(guò)司法途徑加以解決。經(jīng)審理，法院最終判決開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理公司將業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商鋪騰清并交還給業(yè)主，開(kāi)發(fā)商支付業(yè)主租金。該類(lèi)案件進(jìn)入執(zhí)行環(huán)節(jié)后，如何履行騰房部分判決成為法院執(zhí)行面臨的一大難題。 一方面，由于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，所在商場(chǎng)是敞式商鋪布局或者毛坯狀態(tài)，商場(chǎng)整體還未進(jìn)行改造，無(wú)任何基礎(chǔ)設(shè)施，也未進(jìn)行分割，大多以標(biāo)記形式區(qū)分各個(gè)商鋪。后期經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)商場(chǎng)整體改造時(shí)，可能出現(xiàn)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪的位置不在現(xiàn)有的購(gòu)物區(qū)內(nèi)，被改造成公共通道或者消防通道等，也可能出現(xiàn)現(xiàn)有商鋪占用多個(gè)業(yè)主的商鋪位置，給法院騰房造成極大困難。另一方面，由于部分業(yè)主要求騰房的目的是實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)，但并非所有業(yè)主愿意承擔(dān)自主經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，且商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)必須具備符合國(guó)家法律規(guī)定的消防等設(shè)施規(guī)劃，業(yè)主的商位交付后，仍要變相接受經(jīng)營(yíng)管理公司的管理，商場(chǎng)整體也面臨著不符合安全規(guī)范關(guān)門(mén)歇業(yè)的局面，業(yè)主之間對(duì)履行騰房部分判決產(chǎn)生了分歧，執(zhí)行工作陷入僵局。 三、執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件的啟示 在執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件中，必然要處理好服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的關(guān)系，法院為此也作出了積極嘗試。仍以安陽(yáng)國(guó)際小商品城房屋租賃合同糾紛案件為例，執(zhí)行過(guò)程中，針對(duì)部分業(yè)主強(qiáng)烈要求收回商鋪的訴求，法院在與房產(chǎn)部門(mén)協(xié)調(diào)后，由專(zhuān)業(yè)人員對(duì)商場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行了丈量，確定了第一批騰房名單，隨后開(kāi)展對(duì)現(xiàn)有商戶(hù)的勸離搬遷工作，并依法對(duì)商場(chǎng)內(nèi)的附屬設(shè)施進(jìn)行了拆除，拆除后向8名業(yè)主做了交付確認(rèn)。交付后，強(qiáng)烈要求騰房的業(yè)主對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀表示擔(dān)憂(yōu)，未在第一批騰房名單中的業(yè)主也出現(xiàn)了不同意見(jiàn)。法院綜合多方情況提出兩種解決方案：一是如果經(jīng)營(yíng)管理公司希望繼續(xù)經(jīng)營(yíng)該市場(chǎng)項(xiàng)目，需自愿向業(yè)主兌付相應(yīng)的年租金；二是如不愿兌付相應(yīng)的年租金，則經(jīng)營(yíng)管理公司在一個(gè)月內(nèi)立即搬離該市場(chǎng)，法院將對(duì)整體市場(chǎng)采取強(qiáng)制措施。經(jīng)營(yíng)管理公司同意了第一種方案。因經(jīng)營(yíng)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋租賃合同還未到期，為避免出現(xiàn)一房二租的情況，由經(jīng)營(yíng)管理公司出具履行承諾書(shū)，經(jīng)營(yíng)管理公司作為開(kāi)發(fā)商租金收入的來(lái)源方，按照法院的扣留提取裁定如期向法院履行提取義務(wù)，并自愿拿出占用期間的使用費(fèi)支付給業(yè)主，待開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)管理公司的租賃合同到期自動(dòng)解除后，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就新的租賃合同簽訂事宜進(jìn)行洽談，如洽談未果，經(jīng)營(yíng)管理公司限期搬離。經(jīng)區(qū)委、區(qū)政法委同意，決定召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)告知執(zhí)行方案。全體業(yè)主均同意由經(jīng)營(yíng)管理公司出具承諾書(shū)，法院作為監(jiān)督執(zhí)行機(jī)關(guān)，確保該案長(zhǎng)期履行。案件從立案到簽訂承諾書(shū)長(zhǎng)期履行，在黨委政府的支持下，法院主戰(zhàn)執(zhí)行做工作，辦事處、社區(qū)、工商、稅務(wù)、城管、公安、消防等多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，終于圓滿(mǎn)解決了糾紛，290余名業(yè)主的商鋪產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)，800余家商戶(hù)賴(lài)以生存的商鋪得以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，安陽(yáng)國(guó)際小商品城項(xiàng)目得以保留，實(shí)現(xiàn)了法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一，有力保障了轄區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 四、妥善執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件的對(duì)策 分析上述案件的執(zhí)行過(guò)程，法院不僅要站在法律的角度開(kāi)展執(zhí)行工作，更要從維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定和群眾切身利益的角度去衡量。對(duì)此，建議：一是爭(zhēng)取黨委政府支持。由黨委政府牽頭，協(xié)調(diào)辦事處、社區(qū)、工商、稅務(wù)、城管、公安、消防等多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，穩(wěn)控當(dāng)事人情緒，梳理當(dāng)事人訴求，盡可能減輕當(dāng)事人信訪給法院執(zhí)行工作帶來(lái)的壓力。二是發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用。對(duì)未成立業(yè)主委員會(huì)的，引導(dǎo)廣大業(yè)主盡快成立，由業(yè)主委員會(huì)集中統(tǒng)一行使投資者的業(yè)主權(quán)利，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司的商業(yè)運(yùn)作，盡可能消弭業(yè)主間的不同意見(jiàn)。三是妥善制定執(zhí)行方案。在依法強(qiáng)制執(zhí)行的同時(shí)，及時(shí)將執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和執(zhí)行效果告知業(yè)主，為業(yè)主作出判斷提供參考，同時(shí)協(xié)調(diào)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司之間的矛盾，盡可能達(dá)成共贏的解決方案。四是合理限制售后返租。進(jìn)一步規(guī)范租賃合同的簽訂，釋明售后返租項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，明確要求開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)管理公司為售后返租項(xiàng)目提供相應(yīng)擔(dān)保，盡可能避免拖欠業(yè)主租金的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。 �。ㄗ髡邌挝唬汉幽鲜“碴�(yáng)市北關(guān)區(qū)人民法院） |
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