| 一、裁判要旨 本案系一起常見的因未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記而引發(fā)的糾紛。其中主要涉及兩個(gè)法律問題：一是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的效力；二是不動(dòng)產(chǎn)抵押登記對抵押合同效力的影響以及抵押人如何承擔(dān)責(zé)任的問題。 二、案情 原告胡正炎。 被告黎龍、周義忠、熊金輝。 原告胡正炎訴稱，2013年6月4日，被告黎龍因資金周轉(zhuǎn)需要，與原告簽訂《借款合同》，在原告處借款150萬元，月利率2%，借款期限為10天（2013年6月4日至2013年6月13日），同時(shí)約定被告如未到期歸還借款本息，自逾期之日起按實(shí)際借款總額的0.5%向原告支付違約金，如未按合同約定的結(jié)息日付清，則按所欠利息金額每日收取2%的罰息。同日，被告周義忠對原告與黎龍的借款合同進(jìn)行了擔(dān)保，并與原告簽訂了《抵押合同》，約定被告周義忠以其名下的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號，房產(chǎn)證號為121212號的住宅房屋作為抵押擔(dān)保，同時(shí)被告周義忠妻子熊金輝作為該抵押物的產(chǎn)權(quán)共有人，向原告出具了《產(chǎn)權(quán)共有人書面證明》，承諾其作為該房屋的共有權(quán)人，同意將屬于其個(gè)人名下資產(chǎn)全部作為抵押物作為被告黎龍向原告借款的保證。后原告依約向被告黎龍支付了借款150萬元，被告黎龍出具了借條。借款到期后，原告多次找三被告催討，被告一直拖欠不還，故向人民法院提起訴訟。 被告黎龍辯稱，借款本金應(yīng)為147萬元，其中的3萬元是扣利息，借款后被告有還欠款，但過了3個(gè)多月，銀行流水查不出來，借款方是湖南錦燦投資管理有限公司，而不是胡正炎。廣州房地產(chǎn)律師 被告周義忠、熊金輝均未答辯。 根據(jù)本院認(rèn)定的有效證據(jù)、庭審查明的情況及雙方當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)如下事實(shí)： 2013年6月4日，原告胡正炎與被告黎龍經(jīng)中介方湖南錦燦投資管理有限公司介紹，簽訂借款合同，由原告借款150萬元給被告黎龍，借款期限為10天（2013年6月4日--2013年6月13日），借款利率為月利率2%，并約定被告黎龍未按合同約定的結(jié)息日付息，按所欠利息金額每日收取2%的罰息，約定如被告黎龍未如期歸還借款本息，自逾期之日起每日按實(shí)際借款總額的0.5%向原告支付違約金。同時(shí)原告與被告黎龍約定由被告周義忠以其房產(chǎn)及土地對黎龍的借款向原告提供抵押擔(dān)保。同日原告與被告周義忠簽訂《抵押合同》約定由被告周義忠以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號的房屋（汨城房121212號）為被告黎龍對原告的借款作為抵押擔(dān)保，同時(shí)作為該房屋的產(chǎn)權(quán)共有人熊金輝亦出具書面證明，同意以其共有的該房屋為被告黎龍對原告的借款提供抵押擔(dān)保。原被告簽訂相關(guān)合同后，原告將借款150萬元其中的147萬元以銀行轉(zhuǎn)賬的方式轉(zhuǎn)入被告黎龍的銀行賬戶，另外的3萬元以現(xiàn)金的方式支付了中介方的中介費(fèi)。借款到期后，原告多次找被告催款借款本息未果，故訴至法院，要求被告黎龍償還借款本息，并承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金及罰息，要求被告周義忠、熊金輝以其抵押財(cái)產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 另查明，原告與被告黎龍于2012年另有一筆借款關(guān)系，由原告借款100萬元給被告黎龍，同時(shí)由被告周義忠以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號的房屋為被告黎龍對原告的借款作為抵押擔(dān)保，并辦理了他項(xiàng)權(quán)證，現(xiàn)該筆借款已經(jīng)結(jié)清。 三、裁判 本院認(rèn)為，本案爭論的焦點(diǎn)如下：一、原告與被告黎龍是否形成借款合同關(guān)系及借款金額如何確定；二、被告黎龍是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金及罰息；三、被告周義忠、熊金輝是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 針對上述問題，本院評判如下： 一、原告胡正炎與被告黎龍經(jīng)中介方湖南錦燦投資管理有限公司介紹，簽訂借款合同，并由被告黎龍向原告出具借條，由原告借款給被告黎龍，原告已將借款轉(zhuǎn)入被告黎龍?zhí)峁┑你y行賬戶，雙方依法形成借款合同關(guān)系，對此本院予以認(rèn)定；被告黎龍認(rèn)為借款方是湖南錦燦投資管理有限公司，但通過庭審查明，湖南錦燦投資管理有限公司是原告與被告黎龍借款的中介方，并非借款出借方，故對此本院不予支持；經(jīng)庭審查明，原告將借款150萬元其中的147萬元以銀行轉(zhuǎn)賬的方式轉(zhuǎn)入被告黎龍的銀行賬戶，另外的3萬元以現(xiàn)金的方式支付了中介方的中介費(fèi)，故原告實(shí)際借出的款項(xiàng)為147萬元，被告黎龍認(rèn)為借款本金應(yīng)為147萬元，對此本院予以支持；同時(shí)被告黎龍認(rèn)為借款后有償還欠款，但未提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，對此本院不予支持。 二、原告與被告黎龍?jiān)诮杩詈贤屑s定被告黎龍未按合同約定的結(jié)息日付息，按所欠利息金額每日收取2%的罰息約定如被告黎龍未如期歸還借款本息，自逾期之日起每日按實(shí)際借款總額的0.5%向原告支付違約金，原告與被告黎龍對借款既約定了利息，又約定了罰息和違約金,根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理借貸案件的若干意見》第6條“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)。”結(jié)合本案，2013年6月4日至2013年6月13日系原告與被告黎龍約定的借款期限，期間的借款利率應(yīng)當(dāng)按照雙方合同約定的月利率2%計(jì)算，借款到期后，被告黎龍并未按期償還欠款，因雙方約定的利息、罰息及違約金折算后，超過銀行同期貸款利率四倍，對超過銀行同期貸款利率四倍的部分，本院不予支持。 三、原告與被告黎龍約定由被告周義忠以其房產(chǎn)及土地對黎龍的借款向原告提供抵押擔(dān)保，同日原告與被告周義忠簽訂《抵押合同》約定由被告周義忠以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號的房屋（汨城房121212號）為被告黎龍對原告的借款作為抵押擔(dān)保，同時(shí)作為該房屋的產(chǎn)權(quán)共有人熊金輝亦出具書面證明，同意以其共有的該房屋為被告黎龍對原告的借款提供抵押擔(dān)保。原告與被告周義忠經(jīng)合議，簽訂抵押合同，系雙方真實(shí)意思表示，被告周義忠系該抵押物的財(cái)產(chǎn)所有人，同時(shí)被告熊金輝作為該抵押物的產(chǎn)權(quán)共有人出具書面證明，同意以此作為被告黎龍借款的抵押擔(dān)保，故原告與被告周義忠、熊金輝依法形成抵押合同關(guān)系，抵押合同合法有效，對此本院予以認(rèn)定，被告周義忠、熊金輝應(yīng)當(dāng)以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號（汨城房121212號）的房屋對被告黎龍向原告胡正炎的借款承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。 綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、第一百七十五條、第一百八十五條，《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，缺席判決如下： 一、由被告黎龍自本判決書生效后十日內(nèi)償還原告胡正炎借款本金147萬元及利息（前段利息自2013年6月4日起，按月利率2%計(jì)算，算至2013年6月13日止，后段利息自2013年6月14日起，按銀行同期貸款利率四倍計(jì)算，計(jì)算至借款還清之日時(shí)止）； 二、被告周義忠、熊金輝以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號的房屋（汨城房121212號）對被告黎龍的上述借款本息承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任； 三、駁回原告胡正炎的其他訴訟請求。 一審判決后原被告雙方均未上訴，該判決書已發(fā)生法律效力。 四、評析 本案系一起常見的因未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記而引發(fā)的糾紛。其中主要涉及兩個(gè)法律問題一是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的效力；二是不動(dòng)產(chǎn)抵押登記對抵押合同效力的影響以及抵押人如何承擔(dān)責(zé)任的問題。 《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力未經(jīng)登記不發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外。”據(jù)此規(guī)定我國物權(quán)法顯然是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則。不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須進(jìn)行登記如果未進(jìn)行登記則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。即登記具有決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅能否生效的效力。而本案中房產(chǎn)抵押合同雙方當(dāng)事人未辦理抵押登記，故不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)并未設(shè)立原告自然也無權(quán)要求對該商品房行使抵押權(quán)。所以，對原告要求將該商品房進(jìn)行拍賣并以拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求法院只能予以駁回。但不動(dòng)產(chǎn)未辦理抵押登記不影響不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力�！段餀�(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同除法律另規(guī)定或者合同另有約定外自合同成立時(shí)生效未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。”由此可以看出我國物權(quán)法將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行了區(qū)分。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系即設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同是否生效應(yīng)該依據(jù)合同法來判斷而不能以不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理物權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。如果合同具備法律規(guī)定的生效要件，則應(yīng)該認(rèn)為合同關(guān)系已經(jīng)生效，當(dāng)事人應(yīng)受合同的約束，違約者應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，至于物權(quán)變動(dòng)能否成就不影響合同的效力。本案中原告與被告周義忠之間訂立的抵押合同體現(xiàn)了雙方的真實(shí)的意思，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該抵押合同合法有效，未進(jìn)行抵押登記不影響該抵押合同的效力。通常情況下不動(dòng)產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人會對辦理抵押登記事項(xiàng)進(jìn)行約定，此時(shí)辦理抵押登記即成為一項(xiàng)合同義務(wù)。即使雙方當(dāng)事人沒有約定須辦理抵押登記，基于誠實(shí)信用原則的要求不動(dòng)產(chǎn)抵押人也應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押登記，此時(shí)辦理抵押登記即成為一項(xiàng)附隨義務(wù)。首先借款合同是合法有效的；其次他們雙方是在合意下訂立的合同；再次他們之間訂立的合同符合法律的相關(guān)規(guī)定；最后原告履行了合同借款義務(wù)，而被告黎龍?jiān)谶�款期限內(nèi)不履行還款義務(wù)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，同理原告與被告周義忠之間的擔(dān)保合同也是合法有效的，即使沒有房屋抵押登記，只是不可對抗善意第三人。登記只是對抗要件不是生效要件。所以在被告黎龍不能還款時(shí)被告周義忠應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 唐文聰律師（電話：13825008183），上海錦天城（廣州）律師事務(wù)所合伙人，廣州資深民事、商事、公司、刑事律師，15年的訴訟及非訴法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士、中山大學(xué)法律碩士，YES律師團(tuán)隊(duì)召集人，主要專業(yè)領(lǐng)域?yàn)樾淌罗q護(hù)、訴訟與仲裁、公司與并購，行業(yè)領(lǐng)域?yàn)榛瘖y品、食品、文化娛樂、信息傳媒、能源化工、數(shù)據(jù)保護(hù)與互聯(lián)網(wǎng)，辦理了過百件的民商事、刑事案件，曾為數(shù)十家企事業(yè)單位提供了商事爭議解決及常年法律顧問等非訴訟服務(wù)。www1.yealaw.com |
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