| 【案情】 某房產(chǎn)公司急于回籠資金，2018年9月與胡某簽訂認(rèn)購書，約定：胡某向某房產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)購房屋一套，面積66平方米，開盤單價(jià)為15000元／平方米，開盤總價(jià)為993000元，合同單價(jià)為7426元／平方米，合同總價(jià)為491601元。約定定金為100000元，并在次日由胡某支付其余首付款14.5萬元，余款在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)一次性付清。胡某依約支付了款項(xiàng)后，某房產(chǎn)公司認(rèn)為銷售價(jià)格低于正常銷售價(jià)格，告知胡某不再繼續(xù)履行認(rèn)購書，并以顯失公平為由訴至法院請(qǐng)求撤銷認(rèn)購書。 【分歧】 對(duì)于某房產(chǎn)公司五折銷售房屋，能否以顯失公平為由請(qǐng)求撤銷合同，產(chǎn)生兩種不同觀點(diǎn)。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房以五折的價(jià)格銷售，大大低于房子的合理價(jià)格，構(gòu)成顯示公平，可以予以撤銷。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，胡某沒有利用自身優(yōu)勢或者利用某房地產(chǎn)公司沒有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則，某房地產(chǎn)公司五折賤賣房子系其真實(shí)意思表示，因此不能以顯失公平為由撤銷合同。 【評(píng)析】 筆者同意第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為某房地產(chǎn)公司五折賤賣房子不構(gòu)成顯失公平。理由如下： 第一，《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。”當(dāng)事人訂立合同時(shí)，顯失公平的，一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。 第二，所謂顯失公平，是指一方當(dāng)事人利用自己的優(yōu)勢或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則。民事行為是否顯失公平應(yīng)當(dāng)以行為成立時(shí)的情況作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平，認(rèn)定顯失公平不僅應(yīng)當(dāng)考察結(jié)果是否顯失公平，而且還應(yīng)考慮造成顯失公平的原因。 第三，結(jié)合到本案，胡某作為普通消費(fèi)者在某房地產(chǎn)公司購買房屋，與其他購房者沒有區(qū)別，從簽訂合同的地位來看并不具備特殊之處。胡某以一次性付清全款而在購房過程中享有一定的優(yōu)惠，符合市場經(jīng)濟(jì)中通常的營銷策略和習(xí)慣。胡某有大量資金可以使用，某房地產(chǎn)公司需要回籠資金，雙方簽訂低價(jià)銷售合同并不能構(gòu)成“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢”。某房地產(chǎn)公司為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其在市場銷售中，對(duì)于房屋銷售價(jià)格采取何種策略，顯然比普通購房者更具有科學(xué)的決策能力和決策過程，因此也不存在“沒有經(jīng)驗(yàn)”的可能。因此，在雙方簽訂認(rèn)購書及商品房買賣合同之時(shí)，不存在顯失公平的情形。 綜上，開發(fā)商以五折的價(jià)格銷售房子不存在顯失公平的情形，開發(fā)商不能以顯失公平為理由訴請(qǐng)變更或撤銷。 �。ㄗ髡邌挝唬航魇〗鹣h人民法院） |
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